Rynek mieszkaniowy w Polsce znajduje się obecnie w jednym z najbardziej stabilnych okresów ostatnich lat, co potwierdzają dane z najnowszego raportu Marketbeat Polska. Eksperci wskazują, że popyt pozostaje mocny, a podaż w największych miastach utrzymuje się na wysokim poziomie, Santeos.pl podaje, powołując się na businessinsider.com.pl.
Jednocześnie coraz częściej pojawiają się głosy o rosnącej niepewności związanej z nadchodzącymi zmianami prawnymi, które zaczną obowiązywać od 2026 r. Reforma planowania przestrzennego oraz nowe wymogi dotyczące budowy schronów mogą wpłynąć na tempo realizacji inwestycji. Mimo stabilnych fundamentów rynkowych sektor przygotowuje się na możliwe turbulencje.
Makroekonomiczne podstawy wzrostu sprzyjają mieszkaniówce
Polska gospodarka w III kwartale 2025 r. utrzymywała bardzo solidną dynamikę, a wzrost PKB na poziomie 3,7 proc. r/r należał do najwyższych w UE. Silna konsumpcja, dobra sytuacja na rynku pracy oraz stabilizująca się inflacja stworzyły korzystne warunki do powrotu kupujących. Obniżki stóp procentowych pobudziły rynek kredytowy, co przełożyło się na rekordowy wzrost liczby wniosków hipotecznych. We wrześniu złożono prawie 40 tys. wniosków, czyli najwięcej od dwóch lat. Średnia kwota kredytu osiągnęła 472 tys. zł, co świadczy o rosnącej zdolności nabywczej klientów.
Stabilna sprzedaż nowych mieszkań i wysoka dostępność ofert
Od stycznia do września 2025 r. w siedmiu największych miastach sprzedano ponad 29 tys. nowych mieszkań. Tylko we wrześniu deweloperzy odnotowali sprzedaż na poziomie 4,4 tys. lokali, co oznacza wzrost o 36 proc. względem sierpnia. Był to trzeci miesiąc w roku, w którym sprzedaż przewyższyła liczbę nowych ofert, co potwierdza silny popyt. Jednocześnie na rynku nadal dostępnych jest blisko 62 tys. mieszkań, co zapewnia kupującym szeroki wybór. Deweloperzy ostatnich lat dostarczyli imponującą liczbę lokali, a całkowita podaż w największych miastach utrzymuje się na wysokim poziomie.
Ceny w dużych miastach stabilne, ale z wyraźnymi różnicami regionalnymi
W III kwartale 2025 r. ceny ofertowe na rynku pierwotnym pozostały stabilne w porównaniu z poprzednim kwartałem, choć w ujęciu rocznym widać znaczące różnice. Najdroższymi miastami pozostają Warszawa, Gdańsk i Kraków, gdzie ceny oscylują od 15,9 tys. do ponad 17 tys. zł za m kw. W Poznaniu i Łodzi zanotowano umiarkowane wzrosty, natomiast w Warszawie i Katowicach widoczne są niewielkie korekty cenowe. Eksperci podkreślają, że wrzesień był pierwszym miesiącem obowiązkowej jawności cenników, co wpłynęło na sposób raportowania i optycznie podniosło część średnich. Rynek pierwotny pozostaje jednak odporny na gwałtowne wahania.
Rynek wtórny wyhamował po latach silnych wzrostów
Ceny mieszkań na rynku wtórnym zmieniały się minimalnie — przeważnie o 1–2 proc. k/k. W skali roku największe spadki widoczne są w Warszawie i Wrocławiu, podczas gdy Kraków i Katowice odnotowują umiarkowane wzrosty. Po dwóch latach intensywnych zmian rynek wtórny wyraźnie wyhamował i wszedł w fazę stabilizacji. Kupujący zachowują większą ostrożność, a czas ekspozycji ofert wydłuża się w większości miast. Ceny pozostają jednak wysokie i nadal utrzymują się powyżej poziomów sprzed pandemii.
Deweloperzy ograniczają aktywność w obawie przed reformą w 2026 r.
Choć popyt na mieszkania nie słabnie, deweloperzy coraz ostrożniej podchodzą do nowych inwestycji. Od początku roku rozpoczęto budowę około 100 tys. mieszkań, czyli o 14 proc. mniej niż rok wcześniej. Liczba wydanych pozwoleń spadła o ponad 20 proc., co wskazuje na obawy przed zmianami legislacyjnymi. Reformy, które wejdą w życie w 2026 r., mogą ograniczyć możliwości zabudowy części działek oraz zwiększyć koszty realizacji projektów. Dodatkowe obowiązki dotyczące budowy schronów również podniosą koszty, które w praktyce mogą zostać przeniesione na klientów.
Rynek najmu stabilizuje się po latach rekordowych wzrostów
W ciągu ostatnich pięciu lat czynsze w Polsce wzrosły o ponad 60 proc., co było jednym z najwyższych wyników w Europie. Obecnie dynamika wzrostu wyraźnie spowolniła i zbliżyła się do tempa inflacji. Warszawa pozostaje najdroższym rynkiem najmu, gdzie kawalerki kosztują około 2800 zł, a mieszkania trzypokojowe nawet 7000 zł. W Trójmieście i Łodzi ceny są zauważalnie niższe, choć wciąż wyższe niż kilka lat temu. Lokale w nowych budynkach są najdroższe, a mediana czynszów rośnie w każdym dużym mieście.
PRS konsoliduje się, a rynek czeka największa transakcja w historii
Segment najmu instytucjonalnego rozwija się dynamicznie i obejmuje już ponad 23 tys. mieszkań. Największy udział w rynku ma Warszawa, a większość zasobu stanowią kawalerki i mieszkania jednopokojowe. Najważniejszym wydarzeniem roku jest sprzedaż ponad 5 tys. mieszkań Resi4Rent do TAG Immobilien za około 565 mln euro. Transakcja umacnia dominację platformy Vantage Rent, która po finalizacji będzie kontrolować blisko 40 proc. rynku PRS w Polsce. Kolejne lata mogą przynieść dalszy wzrost podaży, choć część inwestycji trafia do klientów indywidualnych, co utrudnia prognozy.
2026 r. może przynieść wstrząs dla branży mieszkaniowej
Eksperci ostrzegają, że nadchodzące zmiany legislacyjne mogą znacząco wpłynąć na działalność deweloperów. Reforma planowania przestrzennego oraz nowe wymogi dotyczące schronów mogą spowodować okresowe paraliże w wydawaniu pozwoleń. Część samorządów może nie zdążyć z przygotowaniem nowych planów, co doprowadzi do ograniczenia podaży. Duże firmy są jednak przygotowane na różne scenariusze, posiadając szerokie banki ziemi i pozwolenia ważne na kilka lat. W opinii ekspertów rynek pozostanie stabilny, choć w dłuższej perspektywie spodziewana jest presja cenowa związana z rosnącymi kosztami.
