Mikrokawalerki stały się jednym z najbardziej dynamicznie rozwijających się segmentów polskiego rynku nieruchomości. W II kwartale 2025 roku mieszkania o powierzchni poniżej 25 m kw. stanowiły już 1,9 proc. wszystkich ogłoszeń sprzedaży na rynku wtórnym. To pozornie niewielki udział, ale w ujęciu rocznym widać wyraźny wzrost – zarówno liczby ofert, jak i popytu, Santeos.pl podaje, powołując się na businessinsider.
Ceny tych lokali sięgają średnio 15,3 tys. zł za m kw., co daje ponad 380 tys. zł za lokal o powierzchni 25 m kw. Mimo niewielkiej przestrzeni, Polacy coraz częściej decydują się na taki zakup – czy to z powodu ograniczonego budżetu, czy świadomego wyboru stylu życia. Trend przypomina zjawisko znane z Tokio, Paryża czy Nowego Jorku, gdzie mikromieszkania są odpowiedzią na brak przestrzeni i wysokie koszty życia.
Mikromieszkania zyskują na popularności mimo barier prawnych
Dane portalu Otodom potwierdzają, że liczba ofert sprzedaży mieszkań poniżej 25 m kw. wzrosła w drugim kwartale 2025 roku o 9 proc. rok do roku. Równocześnie na rynku najmu dostępnych było ponad 3,5 tys. ogłoszeń, co stanowi wzrost o 7 proc. względem poprzedniego roku. Ekspertka rynku nieruchomości Agata Stachowiak zauważa, że dynamika podaży w segmencie mikrolokali jest podobna w sprzedaży i najmie, choć jeszcze dwa lata temu sytuacja była odwrotna.
Wówczas właściciele chętniej wystawiali swoje mikrokawalerki na wynajem, licząc na szybki zwrot inwestycji. Dziś coraz częściej traktują je jako bezpieczną lokatę kapitału – szczególnie w dużych miastach, gdzie małe metraże są najbardziej poszukiwane. Wzrost popularności mikrokawalerek jest także efektem zmian społecznych: więcej singli, osób mobilnych zawodowo i młodych, którzy zamiast inwestować w duże mieszkanie, wolą mieć dostęp do centrum miasta.
Deweloperzy ograniczeni przepisami
Zupełnie inaczej wygląda sytuacja na rynku pierwotnym. Od 2024 roku obowiązuje przepis zakazujący budowy lokali mieszkalnych mniejszych niż 25 m kw., co praktycznie zlikwidowało ofertę mikrokawalerek w nowych inwestycjach. Ich udział w projektach deweloperskich spadł do 0,5 proc., a dostępne dziś mieszkania tej wielkości pochodzą głównie z wcześniejszych realizacji. Eksperci wskazują, że to przepis, który miał chronić przed zbyt ciasnymi i niekomfortowymi lokalami, jednak w praktyce ograniczył elastyczność rynku.
W największych miastach, takich jak Warszawa, Kraków czy Wrocław, nadal istnieje realne zapotrzebowanie na kompaktowe lokale, szczególnie wśród studentów i młodych specjalistów. Deweloperzy postulują więc zmianę przepisów i wprowadzenie rozwiązań pośrednich – np. możliwość realizacji mikromieszkań pod wynajem instytucjonalny lub jako część większych inwestycji z przestrzenią wspólną.
Mikrożycie jako styl – kto wybiera mikrokawalerki?
Dla części kupujących decyzja o zakupie mikrokawalerki to nie tylko kwestia ceny, lecz także stylu życia. W badaniu „Szczęśliwy dom. Sens(y) zmian mieszkaniowych” opisano zjawisko tzw. zawodowych nomadów – osób, które częściej zmieniają miejsce zamieszkania i traktują mikrolokale jako etap przejściowy. Zamiast większej powierzchni wybierają bliskość centrum, dostęp do transportu i usług oraz możliwość pracy zdalnej w nowoczesnym otoczeniu.
Dla tej grupy mniejsze mieszkanie to sposób na większą mobilność, mniejsze koszty utrzymania i więcej wolności. Co ciekawe, coraz częściej mikrokawalerki wybierają nie tylko single, lecz także pary, które traktują je jako inwestycję na start – planując późniejszą zmianę na większy lokal. To trend, który wpisuje się w globalny model mikrożycia, gdzie jakość lokalizacji i design stają się ważniejsze niż sam metraż.
Ile kosztuje mikrokawalerka i gdzie szukać okazji?
W II kwartale 2025 roku średnia cena mikrokawalerki na rynku wtórnym wynosiła 15,3 tys. zł za metr kwadratowy – o 4 proc. mniej niż rok wcześniej, ale aż o 21 proc. więcej niż w 2022 roku. Oznacza to, że za 25 m kw. mieszkania trzeba zapłacić około 382 tys. zł. W miastach takich jak Warszawa czy Kraków ceny są jeszcze wyższe, sięgając nawet 18–20 tys. zł za m kw. Wrocław i Gdańsk notują natomiast nieco niższe stawki, ale także rosnący popyt.
Eksperci podkreślają, że cena mikrokawalerki zależy nie tylko od metrażu, ale przede wszystkim od lokalizacji, stanu technicznego budynku i dostępu do infrastruktury. Mieszkania w dobrze skomunikowanych dzielnicach lub blisko uczelni wyższych zyskują na wartości szybciej niż duże lokale na obrzeżach. Dla inwestorów to szansa na stabilny zwrot z wynajmu – przy niższych kosztach utrzymania i mniejszym ryzyku pustostanów.
Przyszłość mikromieszkań – moda czy konieczność?
Choć boom na mikrokawalerki budzi emocje, większość ekspertów uważa, że to zjawisko trwałe, a nie chwilowa moda. Zmiany demograficzne, starzenie się społeczeństwa i urbanizacja będą sprzyjać dalszemu rozwojowi tego segmentu. Dla wielu osób to sposób na wejście na rynek mieszkaniowy w czasach wysokich cen i ograniczonej zdolności kredytowej. Jednocześnie rośnie grupa tych, którzy świadomie wybierają mikroprzestrzeń z powodów ekologicznych lub praktycznych.
Analitycy rynku spodziewają się, że mikrokawalerki mogą stanowić nawet 3–4 proc. rynku wtórnego do 2027 roku. Warunkiem utrzymania trendu będzie jednak zmiana podejścia władz do przepisów oraz rozwój oferty mikroapartamentów budowanych z myślą o jakości, nie o minimalizmie. Jak zauważa Agata Stachowiak z Otodom, „czasy, gdy kupowało się jedno mieszkanie na całe życie, minęły — dziś kluczowa jest elastyczność i dopasowanie do etapu życia”.
