Na polskim rynku nieruchomości pojawia się trend, który w najbliższych latach może wyraźnie wpłynąć na ceny mieszkań. Coraz więcej ekspertów zwraca uwagę, że nie wszystkie lokale będą zyskiwać na wartości w takim samym tempie. W szczególności zagrożone są mieszkania w starszych, energochłonnych budynkach. Właściciele takich nieruchomości powinni przygotować się na możliwe konsekwencje finansowe, Santeos.pl podaje, powołując się nа wprost.pl.
Do tej pory w Polsce głównymi czynnikami wpływającymi na ceny były lokalizacja, metraż i sytuacja demograficzna. Jednak stopniowo rośnie znaczenie kosztów utrzymania mieszkań. Kupujący i najemcy coraz częściej analizują rachunki za energię oraz standard techniczny budynku. To zmienia sposób postrzegania atrakcyjności nieruchomości.
Czym jest „brown discount” i dlaczego ma znaczenie
„Brown discount” to pojęcie opisujące spadek wartości nieruchomości o słabych parametrach energetycznych. Dotyczy ono mieszkań i domów, które zużywają dużo energii i generują wysokie koszty eksploatacyjne. W praktyce oznacza to, że takie lokale mogą być sprzedawane taniej lub trudniej znaleźć na nie najemców. To zjawisko jest już dobrze znane w Europie Zachodniej i Stanach Zjednoczonych.
Przeciwieństwem brown discount jest tzw. „green premium”. Oznacza ono wyższą wartość nieruchomości energooszczędnych, które spełniają nowoczesne standardy środowiskowe. Eksperci podkreślają, że różnice cenowe między tymi dwoma grupami budynków będą się pogłębiać. W Polsce proces ten dopiero się rozpoczyna, ale jego kierunek jest już widoczny.
Energooszczędność coraz ważniejsza dla kupujących
Jeszcze kilka lat temu klasa energetyczna budynku była dla wielu kupujących pojęciem abstrakcyjnym. Dziś sytuacja się zmienia, zwłaszcza po doświadczeniach kryzysu energetycznego z lat 2022–2023. Wysokie ceny energii sprawiły, że koszty ogrzewania i prądu stały się realnym obciążeniem dla domowych budżetów. To właśnie wtedy energooszczędność zaczęła mieć realną wartość rynkową.
Eksperci rynku nieruchomości zwracają uwagę, że rośnie świadomość nabywców. Coraz częściej pytają oni nie tylko o cenę zakupu, ale też o przyszłe koszty użytkowania mieszkania. W efekcie lokale w starszych budynkach, bez termomodernizacji, mogą stopniowo tracić na atrakcyjności.
Dane z Europy pokazują wyraźny trend
Analizy rynkowe z innych krajów europejskich jasno pokazują, że energochłonność ma coraz większy wpływ na ceny nieruchomości. Badania wskazują, że mieszkania o najwyższych klasach energetycznych osiągają wyraźnie wyższe ceny sprzedaży oraz czynsze najmu. Różnice te sięgają setek euro za metr kwadratowy. To sygnał ostrzegawczy również dla polskiego rynku.
Zdaniem Andrzeja Prajsnara, eksperta rynku nieruchomości, wpływ ten będzie w Polsce narastał wraz z wdrażaniem nowych regulacji. Podkreśla on, że polityka klimatyczna Unii Europejskiej oraz planowane zmiany w systemach rozliczania energii wymuszą dostosowanie się właścicieli budynków. W przeciwnym razie ich nieruchomości mogą stracić na wartości.
Starsze budynki bardziej narażone na spadki cen
Największe ryzyko dotyczy starszych bloków i kamienic, które nie przeszły kompleksowej modernizacji. Takie obiekty często generują wyższe koszty ogrzewania i mają gorszą izolację cieplną. Dla wielu najemców i kupujących staje się to czynnikiem decydującym. Nawet atrakcyjna lokalizacja nie zawsze rekompensuje wysokie rachunki.
Eksperci zauważają, że podobny mechanizm już dziś widać na rynku biurowym. Starsze biurowce mają znacznie wyższy poziom pustostanów niż nowe, energooszczędne obiekty. Ten sam schemat może stopniowo przenosić się na rynek mieszkaniowy.
Co to oznacza dla właścicieli mieszkań
Dla właścicieli mieszkań oznacza to konieczność przemyślenia strategii na najbliższe lata. Inwestycje w termomodernizację, wymianę źródeł ciepła czy poprawę efektywności energetycznej mogą stać się kluczowe. Brak takich działań może skutkować realnym spadkiem wartości nieruchomości. Eksperci podkreślają, że decyzje podejmowane dziś mogą zadecydować o cenach za kilka lat.
Wprowadzenie czytelnych klas energetycznych budynków ma dodatkowo zwiększyć przejrzystość rynku. Kupujący będą mogli łatwiej porównywać oferty i oceniać, które mieszkania są tańsze tylko pozornie, a które faktycznie bardziej opłacalne w dłuższej perspektywie.
Prognoza na kolejne lata
Specjaliści są zgodni, że zjawisko brown discount będzie w Polsce narastać stopniowo. Nie oznacza to gwałtownego załamania rynku, ale raczej powolne różnicowanie cen. Mieszkania energooszczędne będą utrzymywać wartość, a nawet drożeć, podczas gdy lokale o słabych parametrach energetycznych mogą tanieć. To proces, który może trwale zmienić strukturę polskiego rynku nieruchomości.
Dla kupujących może to być szansa na lepsze negocjacje cenowe, a dla sprzedających – sygnał, że czas biernego oczekiwania na wzrost wartości dobiega końca.
