Rynek mieszkaniowy w Polsce ponownie znalazł się w centrum uwagi kupujących i inwestorów. Po okresie wyhamowania sprzedaży coraz więcej sygnałów wskazuje na odbudowę popytu, zwłaszcza w dużych miastach, Santeos.pl podaje, powołując się na dziennik.pl.
Eksperci zgodnie podkreślają, że rok 2026 może przynieść wyraźniejsze ożywienie, choć bez gwałtownych skoków cenowych znanych z poprzednich lat. Kluczowe znaczenie mają tu stabilizujące się stopy procentowe, poprawa sytuacji dochodowej gospodarstw domowych oraz stopniowe dopasowywanie oferty deweloperów do realnych możliwości klientów. W efekcie coraz częściej pojawia się pytanie nie o to, czy ceny wzrosną, lecz o skalę tego wzrostu.
Kupujący wciąż porównują rynek pierwotny i wtórny, szukając mieszkań gotowych do zamieszkania lub takich, które nie wymagają dużych nakładów finansowych. Największe zainteresowanie dotyczy Warszawy, Krakowa i innych dużych aglomeracji, gdzie rynek jest najbardziej płynny. Jednocześnie eksperci uspokajają, że nie ma przesłanek do pęknięcia bańki cenowej. Zamiast gwałtownej korekty prognozowane są raczej umiarkowane zmiany, uzależnione od lokalizacji i standardu nieruchomości.
Ceny mieszkań na rynku pierwotnym w dużych miastach
Dane z końcówki 2025 roku pokazują, że ceny nowych mieszkań w największych miastach utrzymują się na wysokim poziomie. W Warszawie średnia cena metra kwadratowego nowych lokali sięgała około 18,4 tys. zł, co oznacza wzrost o około 4 procent w ujęciu rocznym. We Wrocławiu przeciętne ceny również wzrosły o około 4 procent, osiągając poziom bliski 15,3 tys. zł za metr. Z kolei w Krakowie wzrost był bardziej umiarkowany i wyniósł około 1 procent, co przełożyło się na średnią cenę rzędu 16,7 tys. zł za metr kwadratowy.
Eksperci wskazują, że deweloperzy coraz częściej stosują elastyczną politykę cenową, oferując rabaty lub promocje na wybrane lokale. Jednocześnie rosnąca podaż nowych mieszkań sprawia, że presja na dalsze podwyżki jest ograniczona. To właśnie rynek pierwotny w dużej mierze wyznacza dziś tempo zmian cenowych także na rynku wtórnym. W 2026 roku sprzedaż nowych mieszkań może być nawet o 10–15 procent wyższa niż rok wcześniej, co będzie jednym z głównych czynników stabilizujących ceny.
Rynek wtórny: korekty i selektywny wzrost cen
Na rynku wtórnym sytuacja jest bardziej zróżnicowana i silnie zależna od lokalizacji oraz standardu mieszkań. W Warszawie pod koniec 2025 roku średnia cena metra kwadratowego lokali z drugiej ręki wynosiła około 18 tys. zł, co oznaczało niewielki spadek w porównaniu z rokiem poprzednim. W Krakowie ceny na rynku wtórnym również były nieco niższe niż rok wcześniej, spadając o około 3 procent do poziomu bliskiego 17 tys. zł za metr. Odmienna sytuacja wystąpiła w Trójmieście, gdzie przeciętne ceny ofertowe wzrosły o około 5 procent.
Specjaliści rynku nieruchomości zwracają uwagę, że korekty cenowe dotyczą głównie mieszkań o słabszej lokalizacji lub wymagających generalnego remontu. Z kolei lokale dobrze położone, gotowe do zamieszkania i funkcjonalne wciąż znajdują nabywców bez większych problemów. To właśnie ten segment ma największy potencjał wzrostu w 2026 roku. Umiarkowane podwyżki rzędu 3–5 procent w skali roku są uznawane za najbardziej prawdopodobny scenariusz.
Czy grozi nam pęknięcie bańki na rynku nieruchomości
Wśród kupujących regularnie powraca pytanie o możliwość gwałtownego spadku cen mieszkań. Zdaniem ekspertów taki scenariusz jest mało realny, ponieważ rynek stopniowo schodzi z wcześniejszych szczytów zamiast gwałtownie się załamywać. Rosnąca podaż nowych lokali oraz większa konkurencja między deweloperami ograniczają tempo wzrostu cen, ale nie prowadzą do ich drastycznego spadku. Jednocześnie presja na rynku pierwotnym wpływa na rynek wtórny, zmuszając sprzedających do bardziej realistycznych wycen.
Eksperci podkreślają, że kluczowe znaczenie ma ogólna sytuacja gospodarcza oraz dostępność kredytów hipotecznych. Jeśli prognozy dotyczące dalszych obniżek stóp procentowych się potwierdzą, popyt może się dodatkowo wzmocnić. W takim układzie rynek pozostanie stabilny, a ceny będą rosły powoli, bez gwałtownych skoków. To dobra wiadomość dla osób planujących zakup mieszkania w perspektywie najbliższych kilkunastu miesięcy.
Prognozy na 2026 rok: czego spodziewać się w Warszawie i Krakowie
Zdaniem analityków rok 2026 przyniesie stopniowe ożywienie zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. W największych miastach, takich jak Warszawa i Kraków, ceny mieszkań mają największy potencjał wzrostowy, zwłaszcza w najlepszych lokalizacjach. Nie będzie to jednak wzrost dynamiczny, lecz raczej umiarkowany i rozłożony w czasie. Najbardziej poszukiwane będą mieszkania dobrze skomunikowane, energooszczędne i gotowe do zamieszkania.
Jednocześnie rynek stanie się bardziej selektywny, a kupujący będą dokładniej analizować oferty. Lokale o gorszym standardzie mogą dłużej czekać na nabywców lub wymagać obniżek cenowych. W dłuższej perspektywie eksperci spodziewają się stabilizacji rynku, bez gwałtownych wahań znanych z poprzednich lat. Dla osób planujących zakup mieszkania oznacza to większą przewidywalność i możliwość spokojniejszego podejmowania decyzji.
